Convenio Regulador y Venta De La Vivienda.

Es perfectamente posible acordar en un convenio regulador la venta de la vivienda familiar, e incluso fijar un precio mínimo. También hasta que llegue ese momento se puede atribuir el uso a uno de los dos cónyuges, y pactar que sólo uno se haga cargo del pago de la letra de la hipoteca. Existe también libertad de pacto en relación al pago del IBI, la basura y los suministros, aunque el Codi Civil de Catalunya establezca que con esos gastos debe correr quien se atribuya el uso.

Pero, ¿qué pasa si el precio acordado en el Convenio Regulador para la venta de la vivienda familiar se ha quedado “obsoleto” en relación a las condiciones del mercado?

La Sentencia dictada por la Sección 18ª de la Audiencia Provincial de Barcelona, en fecha de 22 de julio de 2014, recoge un supuesto en el que los cónyuges acordaron la venta de la vivienda familiar fijando un precio mínimo de 700.000 €. El convenio regulador fue firmado en 2009, y homologado por sentencia dictada en fecha de 27 de enero de 2010. También pactaron que hasta el momento de la venta el uso de la vivienda se lo atribuiría la esposa, siendo de cuenta del marido el pago íntegro de las cuotas del préstamo hipotecario, y acordando pagar al cincuenta por ciento el IBI.

No obstante, el hecho de que el propietario que había cedido el uso empeorase en su situación económica, y que pasados dos años no hubiese existido oferta alguna por el inmueble, llevan al Juez a modificar el pacto en el que se fijó el precio, dejando sin efecto dicha valoración, y pudiendo las partes interesar la adjudicación del mismo a través del procedimiento correspondiente.

Lo que hizo el juzgador de primera instancia, y ratificó la Audiencia Provincial de Barcelona en la resolución mencionada más arriba, fue aplicar la cláusula rebus sic stantibus, con el fin de restablecer el equilibrio entre las partes alterado por  el cambio sobrevenido de las circunstancias que se daban en el momento en el que se firmó el convenio. La sentencia aplica esta regla atendiendo a las circunstancias concurrentes, y teniendo sobre todo en cuenta que el marido, y solicitante de la modificación, asumió una obligación superior a la que le correspondía ante la expectativa de la venta, llevándole ello a una encrucijada económica.

La aplicación de esta cláusula o regla tiene la finalidad de remediar o restablecer el equilibrio o la economía interna del contrato (un convenio regulador no deja de ser un contrato) que se firmó en su día, y para que entre en juego se requiere:

a) que se produzca una alteración extraordinaria de las circunstancias existentes en el momento de la firma del convenio, en relación a las concurrentes en el momento de su cumplimiento;

b) que a consecuencia de esa alteración, se haya producido una desproporción exorbitante y fuera de todo cálculo de lo acordado;

c) que no exista otro medio jurídico para compensar el desequilibrio;

d) que esas nuevas circunstancias fueran del todo imprevisibles para las partes en el momento de la firma del convenio; y

e) que la parte que solicite la aplicación de la cláusula, actúe de buena fe y carezca de culpa.

Se entiende que el fuerte descenso de los precios de la vivienda a raíz de la crisis económica era imprevisible para las partes cuando firmaron el acuerdo, y desnaturaliza el mismo haciendo imposible su ejecución y llevando a un desequilibrio entre las partes. La aplicación de la cláusula lleva a modificar la sentencia con el fin de compensar ese desequilibrio, en base a que no se puede estar obligado a lo imposible, y siendo la única solución para poder vender la vivienda de acuerdo a los precios actuales de mercado.

 

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