Venta De Vivienda Habitual. Ganancia Patrimonial.

Es obligatorio incluir la operación de venta de la vivienda en la declaración del impuesto sobre la renta del año siguiente.

Para saber si tenemos que asumir el IRPF por la venta de nuestra vivienda, deberemos de calcular si tuvimos una ganancia real con la operación, de forma que solo estaremos obligados a pagar si vendemos el piso por un precio más alto del que lo compramos. De lo contrario, la agencia tributaria considerará que hubo una pérdida patrimonial. 

Para hacer este cálculo no debemos mirar solo la diferencia entre el precio de compra y el de venta, sino también aquellos conceptos que Hacienda considera deducibles y que pueden incidir sobre el resultado. Por ejemplo, el valor de adquisición se puede ver incrementado por el coste de las reformas que hayamos realizado en el piso y por los gastos relativos a la compra. 

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Cálculo y tramos.

El cálculo de la ganancia patrimonial se obtendrá partiendo del Valor de Transmisión del inmueble (importe real de la venta menos gastos y tributos) menos el Valor de Adquisición (importe real de la compra, más inversiones y mejoras, más gastos y tributos, menos amortizaciones).

Una vez calculado el valor final de adquisición y el de transmisión, si el resultado nos sale positivo quiere decir que tenemos una ganancia patrimonial que declarar, debiendo multiplicar ese importe por el tramo de tributo establecido por Hacienda que nos corresponda: 19% hasta 6.000 euros, 21% entre 6.000 y 50.000 euros y 23% más de 50.000 euros.

De esta forma sabremos el importe que deberemos pagar.

Exenciones Tributarias.

A pesar de lo expuesto más arriba, la agencia tributaria establece las siguientes exenciones en el IRPF por la venta de una casa:

a) Reinversión en vivienda habitual.

Esta exención se aplica si destinamos la ganancia obtenida con la venta de nuestra vivienda habitual a la compra de una nueva casa. 

Debe tenerse en consideración que para ello deberemos haber residido en el inmueble vendido durante al menos tres años continuados, y que tenemos que habitar en el siguiente piso durante doce meses. De lo contrario, no se cumpliría con el concepto de vivienda habitual establecido por Hacienda.

Se entenderá que la vivienda adquirida no pierde el carácter de habitual cuando se produzca el fallecimiento del contribuyente; cuando concurran otras circunstancias que necesariamente impidan la ocupación de la vivienda en los términos previstos anteriormente; y cuando el contribuyente disfrute de vivienda habitual por razón de cargo o empleo y la adquirida no sea objeto de utilización, en cuyo caso el plazo de los doce meses comenzará a contarse a partir de la fecha del cese.

El plazo para llevar a cabo la reinversión será de dos años, contados desde el momento de la firma de la escritura de compraventa.

b) Ser mayor de 65 años.

Las personas mayores de 65 años no tienen que pagar IRPF por la venta de su casa, aunque esto solo es válido para viviendas habituales. 

Lo anterior no aplica a segundas residencias, a menos que el beneficio fiscal se utilice para constituir una renta vitalicia con un banco o una aseguradora dentro de un plazo no superior a los seis meses.

Debe tenerse en cuenta que si la casa es de titularidad conjunta entre dos personas y una es menor de 65 años, solo podrá acogerse a la exención el que cumpla el requisito de edad.

c) Dación en pago de la vivienda habitual.

Si se ha tenido que entregar el piso para poder cancelar la hipoteca o si, ante la imposibilidad de seguir haciendo frente a la misma, el propietario se enfrentase a una ejecución hipotecaria, también existiría exención de pagar el IRPF, aunque para ello debería darse el requisito de no disponer de otros bienes o derechos de cuantía que pudieran liquidar la deuda.

Imagen: Immoprentice

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