En las adquisiciones por causa de muerte que correspondan al cónyuge, a los descendientes, a los ascendientes o a los colaterales del causante (fallecido), podrá aplicarse en la base imponible una reducción del 95 % del valor de la vivienda habitual del mismo, con un límite de 500.000 euros por el valor conjunto de la vivienda.
Ese valor conjunto deberá prorratearse entre los sujetos pasivos en proporción a su participación, de forma que, en todo caso, el límite individual resultante del prorrateo entre los sujetos pasivos no podrá ser menor de 180.000 euros (artículo 631-17 CCCat).
Regla del mantenimiento.
El disfrute definitivo de la reducción quedará condicionado al mantenimiento de la vivienda, o de la vivienda subrogada de valor equivalente que pase a ser vivienda habitual del causahabiente (heredero), en el patrimonio del adquirente durante los cinco años siguientes a la muerte del causante, salvo que el adquirente fallezca en este plazo (631-19.1 CCCat)
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El supuesto de subrogación a que se refiere el apartado anterior, se aplica tanto si el importe resultante de la transmisión de la vivienda habitual del causante se ha destinado a adquirir la vivienda habitual del causahabiente como si se ha destinado a amortizar el préstamo o crédito hipotecario concedido al mismo para la adquisición de su vivienda habitual.
La subrogación debe producirse, en ambos casos, en el plazo de seis meses desde la fecha de transmisión de la vivienda habitual del causante.
¿Qué pasa si hay obra nueva?
Se consulta a la Agència Tributaria de Catalunya si se pierde la reducción del 95% en sucesiones en el supuesto de que dentro de los 6 meses siguientes a la venta del inmueble, con el dinero obtenido de la misma se empieza a construir una casa que se convertirá en la nueva vivienda habitual del heredero.
Pero señala la citada consulta (67/2025, de 2 de junio de 2025) que por adquisición de la vivienda debe entenderse “edificación”, dado que cuando la norma ha querido incluir la adquisición de terreno para construir lo ha dicho de forma expresa (por ejemplo, en los tipos de gravamen reducidos del impuesto sobre transmisiones patrimoniales onerosas).
Por tanto, la subrogación no se admite en el caso de adquisición de terreno o de adquisición sobre plano.
En consecuencia, con el fin de no perder el derecho a la reducción del 95% mencionada, se exige del adquirente que mantenga la adquisición en su patrimonio durante el plazo señalado de cinco años, o si se produce una subrogación, el total importe obtenido deberá reinvertirse en una nueva vivienda habitual del causahabiente o a la amortización de la hipoteca, teniendo en cuenta que la subrogación debe producirse en el plazo de 6 meses.
FAQ’s sobre Vender Vivienda Heredada para Construir y la Reducción del 95%
¿Cómo se aplica el límite de 500.000 € en la reducción del 95%?
¿Qué exige la regla de mantenimiento para no perder la reducción?
¿Es válida la subrogación si se amortiza la hipoteca?
¿Se mantiene la reducción si vendo y construyo una vivienda nueva?
¿Cuál es el plazo clave para no perder la reducción del 95%?
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