La Certificación De Dominio y Cargas.

El valor del bien para subasta será el que resulte de deducir de su avalúo, el importe de todas las cargas y derechos anteriores al gravamen por el que se hubiera despachado ejecución cuya preferencia resulte de la certificación registral de dominio y cargas (artículo 666.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (en adelante LEC)).

Es por ello que cuando el apremio se proyecta sobre bienes inmuebles y bienes muebles sujetos a un régimen de publicidad registral similar al de aquéllos, el Juzgado solicita del Registro que libre certificación de cargas en la que conste la titularidad del dominio y demás derechos reales sobre el bien o derecho gravado, y los derechos de cualquier naturaleza que existan sobre el bien registrable embargado, en especial, relación completa de las cargas inscritas que lo graven o, en su caso, que se halla libre de cargas.

El Registrador hace constar por nota marginal la expedición de la certificación, expresando la fecha y el procedimiento de ejecución a que se refiere, porque es a partir de ese momento cuando se produce la cancelación de los asientos posteriores a la inscripción que dio origen al procedimiento.

La certificación de cargas cumple varias funciones:

· sirve para informar a los eventuales compradores de las cargas y gravámenes anteriores en los que deberán subrogarse, y permite conocer la existencia de eventuales acreedores posteriores al ejecutante;

· constituye una importante manifestación del tradicional propósito legislativo de coordinar el Registro con la ejecución;

· determina el valor por el cual los bienes han de ser subastados, puesto que ofrecerá información sobre las cargas anteriores preferentes cuyo importe deba ser descontado del avalúo así como de las posteriores, y proporciona información acerca de la existencia de terceros poseedores o titulares de cargas, limitaciones o condicionamientos, que pueden intervenir o han de tenerse en cuenta a lo largo del proceso;

· suministra un parámetro muy objetivo y fácil de manejar por el tribunal de la ejecución a la hora de decidir, después de la enajenación, qué cargas de entre las que aparecen en la certificación registral manda cancelar y cuáles no, dado que la subsistencia o cancelación de cargas está vinculada a la preferencia puramente registral.

El criterio seguido por la LEC para determinar las cargas que subsisten es puramente registral, debiendo atenerse al orden en el que los gravámenes aparecen inscritos o anotados en el Registro;

· sirve para constatar que se está ejecutando un bien que realmente pertenece al ejecutado (artículo 658 de la LEC), hasta informar a posibles postores y fijar el valor final de referencia a efectos de subasta (artículo 666 de la LEC).

Para la jurisprudencia (Sentencias del Tribunal Supremo de 23 de febrero de 2015 y de 12 de marzo de 2007), la certificación de dominio y cargas persigue varios objetivos:

a) Conocer el importe de todas las cargas y derechos anteriores al gravamen por el que se sigue la ejecución a los efectos de determinar 1a valoración del bien para subasta.

b) Proporcionar a los posibles licitadores una información completa sobre las condiciones de adquisición del bien y, en concreto, sobre la existencia de cargas anteriores que no desaparecerán con la adquisición.

c) Identificar e individualizar a los titulares de derechos y cargas inscritas o anotadas con posterioridad a la del acreedor ejecutante que se verán extinguidos por la realización del bien, con el fin de comunicarles la pendencia del proceso de ejecución para que puedan intervenir en él a los efectos legalmente previstos.

Para la Dirección General de los Registros y del Notariado (Resoluciones de 22 de octubre de 2015 y 15 de julio de 2013), la nota marginal de expedición de la certificación de dominio y cargas para procedimiento de ejecución hipotecaria, aunque no lleve consigo un cierre registral, opera como una condición resolutoria que determinará la cancelación de todos los asientos practicados con posterioad a la hipoteca base del procedimiento, y añade que es la única forma tener conocimiento para el que consulta el Registro de la apertura de la fase de ejecución de la garantía real, a diferencia de la anotación preventiva embargo trabado en el procedimiento ordinario de ejecución, cuya sola existencia ya advierte del inicio de la ejecución, sin olvidar su labor interrumptiva de la prescripción de la acción hipotecaria que estas notas marginales de expedición de certificación de dominio y cargas presentan conforme a lo dispuesto por el artículo 1973 del Código Civil, impidiendo con su constancia el juego de la cancelación de la hipoteca por caducidad a que alude el artículo 82.V de la Ley Hipotecaria.

 

Fuente del Post: La Venta Judicial De Inmuebles. Josep Mª Sabater Sabaté.

 

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