¿Qué Pasa Con Los Ocupantes Del Inmueble Que Se Subasta?

El artículo 661 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (en adelante LEC), ordena que cuando conste en el procedimiento la existencia e identidad de personas, distintas del ejecutado, que ocupen el inmueble embargado, se les notificará la existencia de la ejecución, para que, en el plazo de diez días, presenten ante el Tribunal los títulos que justifiquen su situación.

Esta notificación podrá ser practicada por el procurador de la parte ejecutante que así lo solicite o cuando atendiendo a las circunstancias lo acuerde el Secretario Judicial.

Lo anterior suele suceder al inicio de las actuaciones para la realización forzosa del inmueble, ante la aparición de personas distintas del ejecutado que lo ocupan, bien esgrimiendo un título posesorio otorgado por el propio ejecutado y a la vez titular registral, como puede ser un contrato de arrendamiento, bien alegando una situación de hecho amparada legalmente como la que acontece con el ex cónyuge, o bien sin esgrimir título o causa posesoria alguna. El citado precepto ordena dar publicidad a la situación posesoria del inmueble mediante la constancia de ello en el edicto de la subasta para conocimiento de los licitadores.

subasta inmueble ocupaciónNormalmente, y salvo manifestación de ejecutante o ejecutado sobre la existencia de ocupantes, el órgano judicial toma cuenta de ello en el acto de notificación de la orden general de ejecución si se trata del domicilio del ejecutado, y es en este momento en la fase previa de preparación de la subasta cuando el ejecutante puede solicitar que el tribunal de la ejecución se pronuncie sobre si al ocupante le asiste el derecho a permanecer en el inmueble o, si por el contrario, se trata de un ocupante de mero hecho que deberá desalojar el inmueble. Si el ejecutante no solicita que el Tribunal resuelva sobre esta circunstancia, igualmente deberá darse publicidad de la existencia del ocupante en el edicto de subasta, quedando esta posibilidad circunscrita a la petición del ejecutante o del que resulte adjudicatario del bien una vez que haya sido enajenado en la ejecución para que el tribunal se pronuncie en el momento del lanzamiento sobre la declaración solicitada.

En resumen, la situación posesoria del inmueble debe ser siempre anunciada en los edictos de la subasta en uno u otro de los siguientes momentos procesales:

1) Antes de la subasta cuando lo solicita el ejecutante para que el tribunal se pronuncie sobre la legitimidad de la posesión del ocupante, requiriéndole para que aporte sus títulos en el plazo de diez días (artículo 661.2 de la LEC). Petición a priori de la subasta.

2) Después de la adquisición del bien por el licitador rematante o ejecutante adjudicatario cuando solicita que el tribunal declare si se trata de un ocupante de mero hecho y puede obtener la posesión del bien mediante su desalojo, o bien si el tribunal declara el derecho del ocupante a permanecer, en cuyo caso la situación posesoria actúa como verdadera carga en la que se subroga el adquirente por el plazo legal o contractual en que se funde la relación posesoria (artículo 675.3 de la LEC). Petición a posteriori de la subasta.

En ambos casos el ocupante es requerido por el órgano judicial para que en el plazo de diez días aporte la documentación que legitime su ocupación para ser convocados a una vista ante el tribunal que decidirá si se trata de ocupantes de mero hecho o sin título suficiente capaz de justificar su situación posesoria o que tienen derecho a permanecer, dejando a salvo la posibilidad de ejercer la acción en juicio declarativo si se consideran perjudicados.

 

Fuente del Post: La Venta Judicial De Inmuebles. Josep Mª Sabater Sabaté.

 

Photo Credit: Luis Hernández.

 

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