Un Comprador y Dos Prestatarios. ¿Hay Donación?

Es habitual realizar operaciones en las que una persona compra un inmueble y en el préstamo para adquirir el mismo se obligan como prestatarios, además del comprador, otros intervinientes, con el fin de completar la solvencia del prestatario-adquirente, de manera que, en caso de impago, la entidad bancaria pueda dirigirse de forma indistinta indistinta contra todos los que aparecieren como prestatarios.

Para el banco, los prestatarios no adquirentes del inmueble desarrollan una mera función de garantía, completando la solvencia del deudor adquirente.

En estos casos, el prestatario adquirente es el único que dispone del préstamo en su totalidad para adquirir el inmueble, pagando en solitario las cuotas del mismo, mientras los segundos o ulteriores prestatarios desarrollan una mera función de garantía.

¿Existe donación en estos casos?

La respuesta es negativa. 

Como regla general, no se está produciendo una donación a favor del prestatario adquirente por parte de los prestatarios que no disponen del dinero, dado que, en estos casos en los que un prestatario dispone de la totalidad del préstamo lo que sucede es que los prestatarios de garantía (no adquirentes) prestan su parte del préstamo al prestatario adquirente y este se lo devuelve pagando al banco la totalidad de la cuota del préstamo.

Es decir, se constituye entre los prestatarios un préstamo entre particulares, diferente del préstamo hipotecario, siendo que los préstamos entre particulares están exentos del impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas.

¿Podría devengarse el impuesto de donaciones en algún caso?

Sólo podría devengarse el impuesto de donaciones si los prestatarios de garantía pagasen las cuotas del préstamo y el prestatario adquirente no tuviese obligación de devolver al prestatario no adquirente dichos pagos, devengándose el mismo en cada uno de dichos pagos (la mitad de ellos).

Serían cada uno de dichos pagos, de manera individualizada, los que devengarían el impuesto de donaciones, ya que tienen carácter gratuito y liberatorio, habiendo tantas donaciones como pagos gratuitos, pero sin que, en ningún caso, se pueda entender que cuando los prestatarios no adquirentes pagan una cuota estén donando o han donado, en global, la mitad del préstamo.

Cautelas que conviene tomar.

En cualquier caso, es prudente tomar ciertas cautelas como:

a) formalizar un préstamo entre particulares entre los prestatarios, por el cual el prestatario de garantía presta la mitad del préstamo al prestatario adquirente, debiéndose pactar por el mismo periodo de tiempo y tipo de interés que el préstamo hipotecario.

Así, cuando el prestatario adquirente paga al banco toda la cuota, por un lado, satisface el interés del acreedor y, por otro, devuelve el préstamo entre particulares al prestatario no adquirente; o

b) otorgar un documento privado o bien una escritura notarial de regulación interna entre deudores, en la que el prestatario adquirente declare que ha recibido la totalidad del préstamo y que los otros prestatarios son deudores de garantía.

Puede especificarse que quien paga todas las cuotas es el prestatario adquirente y que si el prestatario no adquirente pagara, el prestatario adquirente debería devolverlo, naciendo un derecho de crédito a favor del deudor de garantía.

Siempre que se establezca un vínculo de onerosidad se aleja el negocio del impuesto de donaciones, ya que los pagos que hipotéticamente pudiere realizar el deudor de garantía nunca serán gratuitos.

Conviene, por prudencia, que el préstamo se domicilie en una cuenta corriente cuyo único titular sea el prestatario-adquirente y en la cual entren ingresos únicamente de éste último.

Ventajas de estos negocios.

El otorgamiento de alguno de estos negocios tiene la utilidad de que si en un futuro alguno de los prestatarios de garantía quiere salir del préstamo, la asunción liberatoria de deuda por parte del deudor-adquirente tendrá carácter oneroso y no tributará, en ningún caso, en el impuesto de donaciones.

En este sentido, por un lado, existe un préstamo hipotecario que obliga a todos los prestatarios frente al banco, si bien a este le es indiferente quien pague ya que todos los son de manera solidaria.

Por otro lado, existe un préstamo entre particulares entre los prestatarios, distinto del préstamo hipotecario, de forma que si se liberase al prestatario no adquirente y la deuda la asumiese el prestatario adquirente, sería la forma que este último tendría de devolverle al prestatario no adquirente el préstamo entre particulares que le hizo.

De esta forma, existiendo vínculo de onerosidad, una vez más, se evitaría el devengo del impuesto de donaciones, ya que la asunción liberatoria de deuda no sería gratuita si no onerosa, al ser la forma que tendría el prestatario adquirente de devolverle al prestatario de garantía el préstamo que le hizo. 

En los supuestos en que se realice una escritura o documento privado entre los prestatarios regulando las relaciones internas, tampoco existirá problema alguno al declararse en el mismo que el deudor de garantía nunca recibió el préstamo y que fue dispuesto en su integridad por el prestatario adquirente, dado que la liberación del préstamo de alguien que no dispuso no daría lugar al devengo del impuesto de donaciones.En síntesis, el contrato de préstamo entre particulares y el de regulación interna entre deudores son dos caras de una misma moneda, utilizándose en la práctica para disciplinar dichas relaciones entre prestatarios de manera complementaria o indistinta.

Fuente del post: Un comprador y dos prestatarios, ¿hay donación?. Tottributs.

Imagen: quimono.

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